新年各地楼市调控已60余次，房价要降了？
2021年开年不久，北京、上海、广州、深圳、杭州、西安等地楼市持续出现“火热”现象，“打新热”“万人摇” “二手房跳价”等场面轮番登场。
在此背景下，诸多城市密集发布新调控政策，从加码限购、限售，到严打资金来源……各种调控手段正在对楼市乱象进行精准打击。
楼市调控新政上演“围追堵截”
1月21日晚，一份由上海市住房和城乡建设管理委员会等八部门联合印发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(下简称《意见》)，剑指不平静的上海楼市。
这份第二天起即生效的《意见》中，一项颇引起关注的住房限购政策是，夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，这一政策是“打补丁”政策，严堵假离婚买房。“假离婚的漏洞2020年不少城市已经明确堵上，上海这次收紧信息也十分明确。”
在上海之前，全面打击假离婚买房的一线城市是深圳。2020年7月15日，深圳市住房和建设局发布了被称为“史上最严楼市调控”的“715新政”，离婚买房追溯三年。
而就在上海发布《意见》的前两天，1月19日，深圳再发文对“715新政”细化：居民家庭夫妻双方购买的商品住房，只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。
深圳的“大补丁”一出，意味着没有购房资格的家庭成员将不能上产权证，让通过“假结婚”来获取购房资格的想法成为空谈。
上海的《意见》中，和封堵假离婚一样引起关注的调控政策，还有对增值税的“2改5”，即将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
分析认为，由于市场短期形成炒作氛围，买到新房后转让有差价，提高增值税征免年限可以提高炒作成本，这些组合拳可以降低投机买家的入市热情。
前后脚的时间，1月27日，杭州发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，调控加码打击“打新热”。落户未满5年限购套数从2套降为1套，且房子赠与他人需满3年后才有购房资格；在限售方面，中签率低于10%的楼盘，产证满5年才可出售。
多个城市对楼市祭出的调控措施，除了上述这些“打补丁”式的政策升级，实质性的调控大招也逐渐浮出水面。
资金严格监管，以摁住楼市“虚火”
在住房金融端，1月29日，上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求银行严格审核首付款资金来源和偿债能力，对上海辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求。
1月30日，北京银保监局发布信息，要求银行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“北京此次检查，充分体现了金融监管部门继续落实‘房住不炒’政策的导向，有很强的信号意义。结合此前上海发布的房贷新政，可以认为，近期房地产调控很重要的一个工作就是严查资金违规流入房地产的现象。这也意味着银行系统和房管系统将更有力地打出‘组合拳’，这有助于稳定市场预期。”
一线城市对严查楼市资金的风潮也刮向更多城市。2月3日，杭州市住房保障和房产管理局下发通知，联合浙江银保监局等部门严打违规冻资行为。要求相关金融机构规范管理，确保冻资账户必须为购房家庭成员名下账户。“如发现存在不规范冻资行为的，企业将取消其摇号资格。”
广州则更为直接，继广州住建局严厉发声打击哄抬房价等违法行为后，广州四大行房贷利率1月27日全线涨价，广州首套和二套房贷利率分别上调至5.2%和5.4%。
房贷利率和首付比例一直是遏制楼市的关键。对于广州从房贷入手调控的主要原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，去年广州房贷投放量大，楼市热度高，近期收紧房贷就是从额度、利率等方面给当地楼市降温。
“资金是此轮各地楼市调控的重中之重。”中原地产首席分析师张大伟表示，本轮多城市升级调控，有利于抑制当下热点城市“虚火”，避免市场短期失控，“各地后续还应继续针对资金无序进入房地产进行约束，加强政策落地力度”。
楼市被泼“冷水”，会降温吗？
据不完全统计，2021年以来各地出台房地产调控政策已经累计达60余次。具体而言，2月上旬各地房地产调控超过20次，1月累计发布房地产调控政策超过40次。
张大伟说，“过热”的楼市表现是此轮密集调控的市场原因。
“整个楼市的确出现了一轮比较典型的上涨，而且上涨主要出现在局部区域，以一二线城市为热点，特别是国家统计局公布的2020年12月房价数据中，能够看到上海和深圳等出现了比之前明显涨幅放快的现象。”张大伟表示。
热点城市楼市持续明显的升温，就连刚刚过去的春节，“就地过年”背景下，一些热点城市在这一往常的楼市成交淡季迎来了开门红。据中原地产研究中心不完全统计，正月初三(2月14日)以后，北京每天都有超过100套二手房成交，与往年相比，今年春节楼市活跃度明显提高。
不过，虽然一些城市楼市春节相比往年同期表现出“淡季不淡”，但业内普遍认为，调控政策泼了“冷水”后，1月份多地调控收紧政策的实际效果，已经在市场得到体现。
“近期调控政策主要着力于去除房地产市场投机的土壤，通过‘打补丁’等多种方式稳定市场价格预期，保障无房户的自住需求，精准打击投机性需求。” 张波表示，一线城市的楼市热度出现降温，尤其是部分前期炒作严重的板块已经出现明显价格回调，二线热点城市则受春节假期影响明显，交易量出现一定下滑。
“2021年房地产市场政策主要以打击炒房为主，清理炒房渠道。”贝壳研究院高级分析师潘浩也表示，春节期间，各城市调控效果明显，从贝壳新房带看认购指数看，上海、深圳、杭州等城市在春节期间新房项目带看、认购指数回落至2020年春节期间同等水平。
“可见调控后，市场出现观望情绪，市场热度有所回落。”潘浩表示，而春节后的楼市走向会如何，仍有待观察。
中国楼市透视: “调控百日”之后, 中国房价降了吗?
号称史上最严的3月楼市新政已经实施超过100天，各地情况如何？市场有什么变化？今天，房产吐槽哥以北京市场为例来盘点一下“调控百日”现状。首先，在过去人们的印象中，房子肯定是要买新房，至少在房产吐槽哥看来是这样的。然后，近年来的数据却表明二手房占整体住房交易的比重越来越大。截止到目前为止，在北京楼市中，二手房的市场份额已然超过51%，占据了大半壁江山。不过，这类情况局限于北上广深等这类一线热点城市。在这些城市中，才可以从二手房市场分析楼市情况。从具体数据上来看，去年北京市场二手房供应量接近27万套住宅，而新建商品房从供应量不到5万套；结合“调控百日”现状来看，可以说当地住宅供应量吃紧是不争的事实。一方面，新房上市监管愈发严格，预售许可证获取难度大。另一方面，二手房交易全面遇冷。其次，由于市场遇冷，竞争激烈的房屋中介市场也正在发生着天翻地覆的改变。大批的门店歇业与从业人员的出逃，透露出市场监管的加强以及投资炒房的行为减少。可以预见，在本轮调控中及过后，地产中介行业将更加规范，从业人员将更职业化，中介乱想将不再是其行业的主要矛盾。再者，市场需求结构明显变化。最为明显的就是，投机炒房得到了抑制。同时，由于二胎的开放，90后开始步入婚姻，换房需求占据了市场交易量的大多数。有关数据显示，今年以来北京市场中接近85%的购房需求为改善型需求。这意味着，购房者消费能力的增强，价格不再是首要的购房动力。就北京市场而言，房产吐槽哥认为，每月交易量在1.5万套市场趋于平稳。高于这个值，市场明显升温，房价上涨压力大。目前，北京市场日均成交量在100套左右，月均不超过4000套。所以，房价想要上涨动力不足。而背后的主因则是调控之下市场趋向平稳，购房者趋于冷静所致。具体到数据上，据某大型中介机构统计数据显示，在新政百日之时，当地成交量大约降低65%左右。价格方面，如今成交价格降幅大约在10%左右，平均月度降幅在3%上下。其中，个别区域比较大，大多是概念炒作过头的区域，如北京学区房板块。因此，今年有一个情况十分明显，那就是市场预期的变化，这是买卖双方都存在的。一组数据恰好可以作证这一观点。2016年市场中，超过80%的房屋是经过提价才成交的；而调控至今，今年超过90%的房屋是降价才最终成交的。同时，可以预见，后续市场议价空间仍将扩大。就北京楼市而言，过去，北京及周边地区经济、工业和房价的发展程度并不匹配。未来只有当工业和经济的发展速度与房价上涨的程度统一，楼市才能健康发展。总体来说，房产吐槽哥认为，建立楼市调控长效机制十分有必要，关于这一点笔者之前已经详细分析过了。就我国房地产市场而言，符合市场规律及满足人们居住需求的长效调控机制才是确保房地产市场平稳健康发展的根本。同时，租凭市场是重要的一步棋。而在本轮调控中，可以说，管理层调控思路清晰。这也是为什么房产吐槽哥多次表示看好这次调控的原因。
局地楼市现“小阳春”，房企为何纷纷逃离三四线？
如果你关注房地产市场，你会发现一件非常有趣的事情。已经控制了两年，但是房价没有下降太多。2019年清明节将改变春节的低迷局面，一些一线和二线城市将呈现“小阳春”趋势。然而，远见卓识的开发者正在“逃离”第三和第四线城市，或者他们中的许多人从未深入到第三和第四线城市中。三月和四月是房地产交易的传统旺季。通常，春节过后，随着天气变暖，各地的房地产市场往往会有一个"小阳春"。今年房地产市场的反弹如期到来。不仅仅是北京的楼市成交量大幅增加，数据显示上海、广州三月份成交量环比大幅增加。在一些二线城市，房地产市场复苏的特点是活跃的土地市场，一些地区甚至达到新的高价格。此外，统计数据显示，一些地区的房地产市场在清明节期间已经回暖。在上海小长假的头两天，新的住宅网分别签署了80套和169套，而去年同期是54套和60套，4882个州的清明节头两天分别签署了197套和143套。包括厦门等城市在内，小长假期间对单品开盘价的需求较前期大幅增加。一些分析师指出，在不久的将来，一级和二级房地产市场的复苏主要是由刚性和改善的需求驱动的。三级和四级房地产市场仍处于巩固期，这也符合住房和建设部制定的稳定土地价格和房价的目标。未来区域市场差异将越来越明显。短期内看不出三线、四线城市的房地产市场仍将处于盘整期。无论是2018年的财务报告还是第一季度住房企业“抢地”的数据，都生动地展示了住房企业“逃离”三四线的路径。
上海新房均价降8%吗？
上海商品住宅市场“小阳春”或难再现，楼市调控政策难松动，下行趋势会进一步强化。据同策研究院监测数据显示，截至2月25日，2018年至今，上海市商品住宅市场成交均价43021元/平方米，同比下滑8.28%，下降幅度较明显。同策研究院首席分析师张宏伟向记者表示，从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证预计加快审批、资金面压力兑付加大、开发企业加大推盘节奏冲业绩等因素，预计2018年前三季度上海商品住宅市场的成交表现将是“以价换量”。张宏伟进一步称，2018年房企资金面压力较大，预计实质性大范围降价或将在春节后二季度开始。因此，前三季度整体表现为“以价换量”，为2018年上海商品住宅市场“寒冬阶段”。释放货值将增加据同策研究院监测数据显示，截至2月26日，上海商品住宅存量面积虽然仅仅有482万平方米，但是，市场去化速度由2016年1月份-12月份的月均108万平方米左右，降低到2017年下半年以来（截至2018年2月25日）的月均42万平方米。这说明，整个上海商品住宅市场“寒冬已至”（尽管有限签和预售审批的因素，但是不影响2018年大趋势）。据张宏伟透露，上海商品住宅市场因“限价”、“限签”、房企“高价地王”项目推盘节奏调整等因素，导致房企销售业绩表现不及预期。截至2017年年底，上海商品住宅市场符合预售条件的货值大约有6000亿元没有正常释放，像万科、融创等大牌房企百亿元以上货值因为上述原因无法正常释放。张宏伟称，假如2018年上半年预售审批加快，释放出3000亿元（2017年上海商品住宅总销金额2920亿元，释放一半货量就相当于去年一年的总销）货值入市销售，市场供应量就会快速增加，短期内的楼市供求关系很快也会得到逆转。进入二、三季度后，上海商品住宅市场去化周期有可能回升至15个月以上，存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。高价地或降“底价”入市过去一年多的调控政策，热点一、二线城市多有涉及，尤其限价政策较严。在一线城市，很多高价地王项目都主动推迟入市时间。张宏伟表示，预计上海这些高价地项目入市时间会集中在今年3月份之后入市，尤其是2016年下半年以来拿的高价地项目。据记者了解，2016年是房企全国化扩张的重要节点，不少房企因在三、四线城市布局而备受煎熬，因此都在这一时期全面回归一、二线城市拿地。彼时，上海连郊区板块楼面价都屡屡超过预期，而这些项目将集中在2018年入市。因为大部分高周转房企都有出售需求和业绩冲刺指标，企业面临银行、金融机构贷款到期的兑付压力，即使降低定价，也不得不入市销售换取现金。张宏伟表示，现在单个楼盘一次性推出的货量在200套-300套之间，如果高价地王集中在二季度推货，市场成交量会有起色，但首次开盘的房源价格应该会低于预期。从目前上海楼市反映情况来看，尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价，但已经有部分房企开始主动放弃“底线”，主动适应政府的指导价格措施积极跑量。实际上，自2017年12月份以来，已经有个别房企出于回款目标压力、资金兑付压力等因素，主动“大幅降价”，预计2018年前三季度会有更多的房企放弃自己的价格“底线”，有更多的项目因为资金兑付压力而主动大幅降价。更重要的是，中原地产首席分析师张大伟表示，2018年是房企最近4年资金压力最大的一年。在内地融资渠道收窄的情况下，海外融资难度也在加大，若房企不能有很好的现金回款，还债压力也很大。综合来看，上海房企与市场博弈的筹码越来越少，如何提升盈利越发重要。
北京绝不允许任何形式的投机炒房，为何现在严抓“炒房”？
首都房地产市场绝不允许任何形式投机炒房、渲染炒作，如果局部量价上涨，苗头将迅速采取针对性调控措施，确保市场稳定，表达了坚持房住不炒的决心，传达出的意志非常果决，让人不禁拍手叫好，房子是用来住的，不是用来炒。房价一直以来都是民生问题重中之重，特别是北京的房价经久不衰，高额的房价让很多年轻人对这所城市缺乏归属感和幸福感，而造成房价持续上涨的主要原因是有大部分人在进行各种形式的投机炒房。现在的房子已经变味了，原本只是具有居住性质房子，现在已经逐步变成了一个金融产品，它的投资属性已经超越了其他属性，如果这种情况继续发展，那么防止将变成一个投机的工具。影响市场资金流动性，使得社会资源不能得到合理的分配，进而影响到整个国民经济健康运行。现在已经处于房价的顶部位置，如果房地产泡沫一旦崩盘，就会导致国家经济长期萧条，届时市场环境大概率会出现恶性通货膨胀，也会导致人口大量失业，投机炒房能挣钱，就会有大批人趋之若鹜，那么社会上就没有诚信经营，勤劳致富，创新发明的人，整个社会的发展就会停滞不前，危害性是不言而喻的。所以相关部门应该严厉打击各种形式的炒房操作，比如垄断房源，操纵房价、房租，捏造散布房地产虚假信息，雇佣人员制造抢假象等方式，任何恶意哄抬房价的行为都应该有效制止，让住房回归本质。现在房价这么高，这一切都离不开炒房客。现在国家出台楼市调控政策遏制房价过快上涨，越来越多政策针对炒房投资者。现在北京有新楼市规定出来了，北京：绝不允许任何形式投机炒房，坚持以“房住不炒”方针施行。下面一起看一看。住房和城乡建设部副部长倪虹率领一个团队来到北京研究和讨论房地产调控，北京市政府有关负责同志和有关部门参加了讨论。北京市政府负责同志表示，首都房地产市场将永远不允许任何形式投机炒房、渲染炒作。如果有迹象表明本地量价上涨苗头，将迅速采取有针对性控制措施，以确保市场稳定。倪虹指出，北京历来高度重视房地产调控，近年来市场总体稳定。同时，北京也作为首都，必须带头执行党中央和国务院的决定和部署，坚持“房住不炒”定位，并旨在稳定土地价格、住房价格，采取更加有效有力的措施，确保市场稳定健康发展。
发现问题及时出手 坚决遏制投机炒房
住建部赴沪深调研，一线城市房地产调控持续高压
发现问题及时出手 坚决遏制投机炒房
今年开年，楼市调控政策频发，这一次调控的主体主要是一线城市。据新华社报道，住房和城乡建设部副部长倪虹近日带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。
倪虹表示，中央经济工作会议再次强调了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年度重点任务之一，城市政府要充分认识保持房地产平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房；要以稳地价、稳房价、稳预期为目标，增强工作积极性、主动性、创造性，确保房地产市场平稳健康发展。
上海、深圳相关负责人表示，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，切实履行好房地产市场调控主体责任。
近日，上海、深圳陆续出台楼市新政，剑指过热的楼市。1月21日，上海市住建委、房管局等8个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，出台十条措施，包括打击“假离婚”获取购房资格、延长增值税征免年限、严防资金违规流入房地产市场、严格规范房地产市场经营秩序等，发出楼市调控继续从紧从严的信号。1月25日，上海法拍房也被纳入限购范围。
深圳则在一周内三度发布调控信息，特别是在1月23日，深圳市住建局发布关于进一步加强商品住房购房资格审查和管理的通知，自发布之日起实施。证券时报记者实地调查发现，正准备入市的前海两大“网红新盘”对购房者认购资质的审核非常严苛。
北京和广州对楼市调控也发出从紧从严的信号。1月25日晚间，北京市住房和城乡建设委员会主任王飞公开表示，将严查资金违规进入房地产市场和中介炒房、投机炒作。广州市住房与城乡建设局本月初表示，近期广州市住建部门按照工作计划，正在深入开展房地产市场秩序专项整治行动，严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为。业内人士指出，这表明各地特别是一线城市的房地产调控维持高压态势。
