南沙新区的规划情况
2011年9月15日至16日广州市召开的南沙新区开发建设现场会消息，由广州市规划局、南沙开发区管委会、南沙区政府联合成立的工作组首次透露了《南沙新区总体概念规划》。依据该规划，南沙新城初定规划范围为沙湾水道以南，总面积803平方公里，空间布局将以中、北、西、南四大城市组团铺开。审查会认为，南沙依托广州进行开发建设，远期可与广州现有市中心形成双中心，该规划若通过，南沙或将“扩容”。南沙现有面积为527.65平方公里，其中陆域面积339.5平方公里。其中，北部组团约130平方公里，其中建设用地面积约50平方公里，由汽车制造基地、高新技术园区三大子功能区组成，广汽集团旗下的广汽丰田就设在南沙区，年产能达36万辆;西部组团约190平方公里，其中建设用地面积约30平方公里，由装备制造业区、岭南小镇文化旅游区、生态农业观光区三大子功能区组成;南部组团约260平方公里，其中建设用地面积约70平方公里，由南沙国际保税港区、海洋高新技术区、岭南水乡示范区三大子功能区组成;中部组团约220平方公里，其中建设用地面积约为90平方公里，由中心湾区、湾区交通枢纽商务区、城市综合服务区、钻石水乡示范区和合作配套区五大子功能区组成。 为沙湾水道以南南沙现有面积为527.65平方公里，其中陆域面积339.5平方公里。虽然规划面积扩容，但南沙新区“其建设面积将控制在300平方公里，以为未来发展预留空间”。未来南沙的人口规划将控制在240万人左右，也不会“蔓延式”发展，而是四大城市组团式、紧凑式的空间布局。“南沙开发将从容建设，按照适度规模、预留空间的要求，合理确定开发时序和重点开发地区，想好一片，启动一片。我们宁可慢一点，也要做得好一点。打造岭南水乡之都南沙新区开发首先抓好示范区建设，大力推进城市生活配套设施和轨道交通等基础设施建设，尤其要结合南沙水网密集、有山有水的特点，着力做好“水”文章，打造岭南水乡之都，建设“东方威尼斯”，“将来还可以开通水上巴士”。南沙建设要着重突出岭南风格、水乡特色，如果照搬香港、澳门或者珠江新城的风格，那就失去了意义。南沙建设过程中要始终坚持“四道相通”的做法，即绿道、轨道、水道、城市慢行道相通互联，通过绿道串联轨道、水道、城市慢行道。 包括首次提出跨江通道、商务机场的建设等。《规划》提出，要推进珠江湾区东西两翼跨江通道建设，建设珠江口交通环线和城际铁路线，并加快西部沿海铁路通达广州火车南站，构建通达珠三角湾区城市半小时交通圈。建设南沙港疏港铁路工程，打造珠三角重要的枢纽港，在三民岛建设商务机场。 南沙新城800多平方公里空间布局北部组团：约130平方公里，其中建设用地面积约50平方公里。由汽车制造基地，高新技术园区三大子功能区组成；西部组团：约190平方公里，其中建设用地面积约30平方公里。由装备制造业区，岭南小镇文化旅游区，生态农业观光区三大子功能区组成；南部组团：约260平方公里，其中建设用地面积约70平方公里。由南沙国际保税港区，海洋高新技术区，岭南水乡示范区三大子功能区组成。中部组团：约220平方公里，其中建设用地面积约为90平方公里。由中心湾区，湾区交通枢纽商务区，城市综合服务区，钻石水乡示范区和合作配套区五大子功能区组成；按照《规划》，南沙新城800多平方公里的空间布局将以中、北、西、南四大城市组团铺开。此外，《规划》为核心湾区的城市设计提供了两种方案。分别是包含粤港澳合作特别政策区的“钻石湾”和珠江自由经济区自由贸易区的“岭南国际水都“两个方案。 参与南沙方案审查专家：不赞成省政府迁南沙对于此前中国社科院《报告》提出的“省政府搬迁至南沙”建议，参与南沙方案审查的国内外知名规划专家否定了这一建议。国际咨询委员会就南沙方案召开了国内外知名规划专家技术审查会，专家们不赞成把省级行政中心搬迁至南沙。南沙应该是广州市的一个分区中心，依托广州进行开发建设，远期可与广州现有市中心形成双中心。
南沙区的发展规划是什么？
1、自贸区，城市副中心，粤港澳大湾区南沙区在2015 年 3 月 24 日，中共中央政治局审议通过成为国家级别自贸区。南沙自贸区挂牌两年，GDP增速连续三年排名广州第一，2016年GDP增速为13.8%，老城区GDP增长率基本为5-7%，天河区为9%。两年新设企业超2万家，逾百家总部型企业落户。南沙区是粤港澳大湾区的几何中心，在粤港澳大湾区中扮演先锋角色，广东与香港将在南沙自贸区建立“”，粤港澳大湾区是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后，世界第四大湾区。是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。同时，2016年南沙区上升为广州市的唯一一个城市副中心。所以，南沙区因以上定位和规划带来了这些企业的入驻和GDP的高速增长。2、交通南沙区位于粤港澳大湾区的几何中心，围绕着这个几何中心，未来会开通多条城际铁路和地铁（18，22，15，4南延）以及多个港口和新机场，多维度打造一生活圈，连接广州各区以及周边各大城市。3、主要板块黄阁-庆盛板块：汽车制造业和教育培训组团明珠湾起步区：自贸区金融、总部经济、南沙湾 ：海港城、休闲度假、邮轮母港4、环境南沙区是广州唯一一个临海的区域，也是珠江的入海口，整体的湿地资源，森林资源都比较丰富，由此带来的自然环境和居住环境相比核心区有巨大的优势。从政策、产业、交通、配套来说，南沙都是十分具有发展潜力和投资价值。
南沙新区的新区定位
南沙新区规划方案将广州沙湾水道以南、原属番禺区的大岗、榄核和东涌三镇划归南沙新区管辖，规划人口规模200万人左右。这一方案未将东莞两镇和中山四镇纳入，。调整后，南沙新区规划总面积为803平方公里，其中陆域面积570平方公里，水域面积233平方公里。这一区划调整尚需争取国务院批准。规划方案将南沙的功能定位为“共建粤港澳优质生活圈的示范区、探索新型城市化模式的先行区、创新社会管理的试验区、率先形成与港澳营商环境接轨的融合区、建设珠三角城市群综合服务的共享区”。未来，南沙新区将大力发展商业商贸、科技创新、教育培训、航运物流和信息会展等现代服务业，以及高端临港工业和海洋产业。 2012年10月10日《广州南沙新区发展规划》在京发布之际，国务院另文批复将番禺区的大岗、榄核、东涌三镇并入南沙新区。自此，南沙新区的总面积达到803平方公里，超过番禺、白云，在全市12区(县级市)中面积第四大。继2005年从番禺划出500多平方公里成立南沙区后，如今，番禺这个面积786平方公里的广州辖区，再次划出了现有面积的1/3，即将总面积达256.21平方公里的大岗、东涌、榄核三镇划归南沙。新南沙的面积将大增。大岗等三镇从番禺划到南沙，对番禺来说无论资源和经济总量都有一定损失。但彭澎注意到，本次新规划方案中提到，从长远来看会对番禺给予一定补偿，具体是等条件允许时，将南沙的部分优惠政策，给予番禺广州南站商业区和广州国际创新城。从而促进南沙和番禺两地的融合发展。 人口：三镇并入后 南沙人口是原来的三倍南沙，顾名思义是广州最南面的一片珠江冲积而成的沙洲，据番禺区官网资料显示，这里大多数的定居点，均到清末才开始在新冲积而成的沙洲上建成，人迹罕至，被称为广州的“西伯利亚”。随着2001年8月，广州在这里成立了南沙开发区建设指挥部，造船厂、汽车厂等一个个重大项目争相落户，时至今日，这里已经发展成常住人口达26万人的新城区。不过值得注意的是，据番禺区政府网的公开数据显示，大岗、东涌、榄核三镇的常住总人口，分别是13万、18.2万、13 .2万人。也就是说，这三镇并入南沙后，该区最明显的变化就是，新南沙人口增长到原来的三倍。 产业：东涌高铁、大岗船厂及星海名片入南沙大岗、东涌、榄核划入南沙后，一批辖内的优质资源随之“易主”。大岗的中船基地，东涌的广深港高铁枢纽，以及榄核镇星海故乡的亮丽名片，将悉数划入南沙区。据了解，比邻亚运城的东涌镇，已初步形成高铁、地铁、公路三位一体的交通枢纽，广深港高铁与地铁四号线的交汇点即位于该镇，途经东涌的还有南沙港快速路、京珠高速公路、黄榄快线等公路，这一“双铁交汇”的枢纽地位，填补了原南沙区的空白。自北往南看，榄核镇是广州著名的农业大镇，西面与顺德中心城区接壤。值得注意的是，榄核镇是广州市唯一的革命老区，人民音乐家冼星海的故乡。由此引发不少人担忧，星海之乡向来是番禺一张亮丽名片，番禺区官方网站就称为星海故乡网，每年一度的品牌文化项目星海音乐节，龙头企业星海传媒集团均以“星海”命名。榄核划归南沙以后，“星海之乡”这一美誉，还能继续花落番禺区吗？大岗位于原番禺的最南端，这里的重大项目，当数总投资270亿元的中船集团船舶配套基地，已征地4000亩，成为南沙临港经济圈的重要配套项目。因此，无论从地铁位置还是产业结构上看，大岗都是三镇中与南沙联系最紧密的镇区，也是大南沙开发的重要交通节点和集疏通道。此外，备受关注的垃圾焚烧发电站选址，也位于大岗镇，建成后将负责处理番禺、南沙的垃圾。 “扩容”经过南沙从番禺“派生”而来南沙正是从番禺“派生”出来的。2005年之前，南沙是番禺区的一部分。当年5月，南沙成为广州市一个独立的行政区。至“扩容”前，南沙区面积为527.65平方公里，其中陆域面积339.5平方公里。大岗、榄核、东涌三镇并入南沙，最早是在2011年8月提出的。当时，中国社科院、广州市委市政府共同在北京发布《广州南沙发展定位与战略研究》报告，提出南沙新区在未来的40年内，仅在广州境内将“扩容”近3倍，“吞下”番禺并扩容至1314平方公里，并最终将东莞的虎门、长安，中山的黄圃、三角，惠州的龙门等地纳入怀中。两个月后，南沙“扩容”方案又有变化。2011年10月，省委省政府召开的南沙开发建设现场会上，首次展示了《南沙新区总体概念规划》。《规划》显示：初步确定南沙的规划范围为沙湾水道以南，总面积803平方公里，其中陆域面积570平方公里，水域面积233平方公里。大岗、榄核、东涌三镇包括在这803平方公里内。2012年9月6日，《广州南沙新区发展规划》正式获批。记者向南沙区政府相关人士确认，国务院已经另文批复将大岗、榄核、东涌三镇并入南沙。
目前广州的哪个区域适合增值空间大？
目前广州发展前景比较好的是增城区、黄浦区和南沙区。如果有在限购区的购房名额，建议考虑限购区优先。黄浦区和南沙区相比较而言呢，黄浦区更适合居住，是广州东进战略的起始端，是广州中心区工作人群的一个栖居地，而且长岭居板块是政府专门打造的东部山水宜居城，环境优美，年底开通21号线和有轨电车一号线之后交通也会相对很便利。但是单看发展的话，黄浦区肯定是没有南沙区前景那么好，不过近期看黄埔远期看南沙，需要根据自己的实际情况而选择。南沙区的话，2012年作为广州的城市新区，2015年成为自贸区，2016年作为广州的城市副中心开始打造，2017年正式划入粤港澳大湾区，全业态发展。值得一提的是，上海的浦东新区，作为上海急速发展的导火索，北京的通州作为北京的城市副中心之后房价在五年内增了三倍不止。所以南沙的发展，以及它的港口运输，国际贸易，自贸区等等，都是南沙发展前景不可估量的几个有利的佐证。所以如果想近期收益，黄埔是个好选择，但是如果想收益更大，那南沙区绝对是毋庸置疑的好选择。
广州那些区域未来的发展规划会比较好一些？
广州的发展战略的东进和南拓，东进主要是发展广州东部，分别是黄埔区和增城区，南拓的话是重点发展南沙，广州的城市副中心以及粤港澳大湾区的几何中心，以及广东三大自贸区之一。这几个区域也是广州房价相对比较低，但是交通比较方便以及后期规划建设比较好的区域。但是目前黄埔，南沙限购。如果无购房资质也可以考虑增城区的楼盘。
我国的市场现状怎么样？
伴随着美国几家银行的倒闭和股市的迅速下跌，金融危机俨然已经成为一个热点。受美国次贷危机的影响，全球经济形势一片暗淡，再加上欧洲债务危机祸起萧墙，愈演愈烈，长时间没有得到好转和明朗，致使中国经济增速放缓，出口量缩减，企业倒闭，裁员潮，工作难找，工资低等问题困扰着广大民众。政府出台多种对策来解决问题，帮助人民群众和各大企业度过难关。
今年以来，欧债危机从希腊向西班牙等大国蔓延，发达经济体增长乏力，新兴经济体经济增速回落，世界经济复苏进程艰难曲折。复杂多变的内外部环境使得我国经济下行风险加大，特别是4月份以来主要宏观经济指标呈全面趋弱态势，就业形势进一步恶化，出口量存在下降态势，而物价上涨压力明显减缓，国际收支趋向平衡，面临通货紧缩的格局。
展望下半年，在“稳增长”预调微调政策效应显现、房地产市场企稳等因素影响下，我国经济在三四季度有望逐步企稳回升。初步预计，上半年及全年GDP分别增长7.6%和8.1%左右，CPI分别上涨3.4%和3%左右。我国应妥善处理好“稳增长”与调结构的关系，着力落实结构性减税，加大企业技改投入，增强经济稳定增长的后劲。 中国经济增速有望在第三季度末期的9月份出现温和回升。
2012年年初，物价继续高位滑落，企业融资成本增加，工厂开工率不足，出口量减少，库存量增加，失业率上升，社会商品销售量下降。截止目前，钢铁价格、水泥价格、煤炭价格、生猪价格有了连续5个月降低。资金链的断裂，房地产开发商迎来一轮又一轮的倒闭潮。央行年内有过三次下调准备金率、降低存贷款利率，以应对增速下滑的中国经济。6月份物价指数为2.2％，再创新低，7月份还会进一步回落到2.0%之下，第二季度经济增长率为7.6%，三年来首次跌破8%，中国经济增速的回稳或将推迟。不排除经济增速在第三季度回落到谷底然后开始温和回暖，全年经济增长率有望维持在8%上下。
值此艰难时刻，关键是鼓起勇气和信心，这比黄金和货币更重要。危机是挑战，也是机遇。
经济全球化经过调整后，以空前的速度和规模持续深入发展，各国经济互相之间的依存性不断上升。全球资本与生产技术要素的全球化重新配置，带来全球政治经济格局重大而深刻的变化。
当前世界经济对我国有以下影响：1、世界经济保持增长，我国外贸市场空间仍较大，但近期出口量又有了下滑。2、世界经济发展不平衡对我加工贸易影响显著，一般贸易保持高速增长。3、主要经济体失业率高企加剧了世界经济摩擦的风险，欧美等国对我国的贸易摩擦投诉多次发起。4、油价高企加剧了我国的进口成本，可能导致我国生产企业成本高企。
2012年，中国经济增长的内在动力依然较强，经济仍具备实现平稳快速增长的有利条件。但也应看到，经济运行仍然面临许多困难因素，财政政策是继续加大调控力度，还是继续保持原有的增长率，陷入两难。并且，一些长期性的矛盾和问题还有待通过深层次的改革和调整来加以解决。
我国经济增长的外部环境短期难有所改善，外部需求恢复增长需要较长时期。世界各大主要经济体均出现不同程度增长停滞。美、欧、日等主要经济体呈现复苏艰难的迹象，目前仍面临失业率飙升、财政赤字剧增和消费不振等诸多挑战，经济刺激计划也将收缩或陆续退出，经济全面复苏将是一个曲折而漫长的过程。因此，增长率放缓的中国经济恢复期或将推迟。
经济形势存在的主要问题：
1、世界经济下行风险增大
当前，虽然希腊退出欧元区的可能性减小，西班牙却因国内银行危机被迫提出接受外部援助的请求，欧债危机呈现进一步扩散和恶化的趋势，欧元区大部分国家同时深陷债务与景气“双重危机”境地。美国失业率出现反弹，消费者信心下降，经济复苏动力不足。新兴经济体面临结构调整压力，经济减速超过预期。因此，世界经济面临的不确定性增加，我国经济发展的外围环境依然严峻。
2、消费需求持续低迷
今年以来消费增势不尽如人意。1-5月社会消费品零售额名义和实际增速分别为14.5%和10.9%，同比分别下降2.1和0.7个百分点。消费增速减缓主要受到汽车、家用电器和石油及制品等大额商品销售不景气的影响。初步测算，1-5月限额以上企业汽车、家用电器和音响器材、石油及制品销售额分别下拉社会消费品零售额增速约0.48、0.56和1.54个百分点。在经济减速的同时，消费需求以更快的速度减缓，说明结构调整没有朝预期方向发展，广大居民对分享经济发展成果的新期盼没有得以满足，不利于转变发展方式，扩大消费任重道远。
3、房地产调控面临两难境地
经过两年多的严格调控，我国房价过快上涨的局面得到初步控制，商品房销售面积和销售额连续出现负增长，房地产业的泡沫不断得到挤压。但是，过去几次房地产调控越调房价越高的经历，使我国房地产政策有可能陷入进退两难的困局，降息传递出货币政策转向宽松的政策信号，使得房地产市场预期发生较大改变。尽管有关部门一再强调房地产调控政策取向不变，但居民半信半疑，居民购房意愿明显增强，5月份以来住宅成交量和土地出让成交量环比明显上升。当前，房地产调控面临两难困境，一方面，为了防止经济减速过于明显，需要房地产市场的稳定发展，房地产成交量放大有积极意义；另一方面，房地产调控尚未取得根本性成效，一旦房地产成交量连续放大有可能带动房价和土地成交价回升，似乎再次验证“塔西伦陷阱”效果，房价反弹将使民众再次失望，房地产调控有前功尽弃的风险。
4、企业转型升级困难重重
目前我国工业增速减慢，一方面受到出口减少、国内需求不旺的影响，另一方面在于企业发展缺乏技术创新、缺乏新的增长引擎。发展科技含量高、附加价值大的战略性新兴产业，具有投资大、周期长、见效慢和风险大的特点，而目前大多数工业企业都面临“去库存化”和“去产能化”的双重压力，在企业经营困难普遍、实现利润大幅降低的情况下，产业转型升级缺乏资金和技术支持，制造业的结构优化和调整依然处于阵痛期。
5、消费拉动经济增长的效率不明显。
今年第二季度经济增长率为7.6%，上半年为7.8%，为三年来首次破8%。6月份物价指数为2.2%，再创近三年的新低，不排除7月份物价指数还将会回落到2.0%的下方。年内有过三次降低存贷款利率、下调银行准备金率，以应对经济增长放缓以致下滑。此外：
A。房地产价格的回落，并不是自然而然发生的。抑制房地产价格的途径和办法，主要是通过国家的财政政策、货币政策实行的。换句话说，之所以房地产价格会降低，是由于有了央行的收紧市场流动性的手段。房地产房价价格走低，将会使得商品价格、物价水平同样走低；
B。央行收紧了信贷规模和流动性，就会迫使市场价格降低，降低的市场价格不仅仅是房地产价格，同时还会使得钢材价格、煤炭价格、水泥价格等品种物资价格同步降低，社会用电量也在降低；
C。央行增加准备金率，收紧银根就使得市场流动性资金量减少，从而就降低了企业的生产经营的活力；上调大型银行存贷款利率，就使得企业融资成本增加，企业融资成本的增加，就使得企业整个生产成本的增加。这两种因素的共同作用下，生产性企业、商业性流通企业就会不堪重负，难以为继。前个时候，就有部分房地产企业由于资金链断裂，出现经营者“逃遁”、“跑路”的现象。
并不是房地产价格的降低，就必然会导致中国经济增速下滑，而是通过国家的财政政策、货币政策在起作用。这是一个原因多种结果的因果关系和连锁反应。
广州南沙珠江湾优劣势？
【项目基本信息】项目位于南沙区环市大道南漾滨路(凫洲大桥西侧)，距离龙穴岛更近的一个楼盘，目前仅余少量房源。
另有5米层高的公寓在售，57-99户型，6梯23户，30层顶，预计2019年5月交房。此外，后期还有47-81平米的平层公寓推出。
【项目优势】
1、观景：南侧100米就是珠江，步行3-5分钟即可岸边观江景，南侧部分高层可以直接临窗远眺观景
2、交通：
①项目到达地铁4号线南延线的南横站1.6km；
②另有规划中的15号线，环自贸区线在项目附近2km内也设有南横站；
③规划建设中的深中大道，将从目前发展程度比较高的前海自贸区，经南沙自贸区，最终到达横琴自贸区，预计将于2023年开通。
3、开发商：珠江投资开发产品，开发商品牌影响力很强，产品质量相对更有保障。
4、人文环境：东侧3km是一块发展相对成熟的科研类园区——资讯科技园，目前上班人群大概两三千人，都是中科院来的研究生博士生，为了支撑自贸区的发展，中科院的广州总部后期也会搬过来这边。
5、配套：项目本身为200万平米的大型项目综合体，业态包括住宅，公寓，写字楼，商业广场，目前是整个南沙区最大的综合体。所以，近可去自配商业广场，出行3km左右有四五家中小型商业广场，可以满足生活所需，驱车9km可以到达大型商业——万达广场。
6、规划：
①南沙划归自贸区后，电商企业物流仓储以及货运码头等低端产业搬至龙穴岛；
②另外南沙客运港暂未大规模开通，开通后乘轮渡到香港和澳门，一个小时到达，广州还有另外一个类似的港口，但南沙基本都是走南沙客运港的；
③项目北侧有一个自由跨境电商，是未来是集聚全球的跨境电商，可以看到在建。
④南沙湾邮轮母港，位于此项目东北方向5km位置，已经建成已经有1/3，已经开通去日本的，去一些南美国家的，陆陆续续会有一些大的旅游公司进驻在这边，境外游非常方便，预计2017年底运行。
⑤另外的南沙游艇会，周星驰的美人鱼就是在这边拍的，基本是高端消费区，有着南沙两个高端场地一个是高尔夫球场，一个是游艇会，部分香港居民会自己开船或者游艇过来。再北侧就是虎门大桥，是全国目前收费最高的一条大桥（霍英东主要投资建设所以价格高），标志性建筑。
【项目劣势】
①70年产权的住宅尾盘在售，且40年产权的公寓为主，价格总体来说偏高。
②公寓产品5米层高，30层，整体150米左右，相对来说楼间距会显得不足，楼层低会有遮挡。
③最近地铁站也要1.6km，对于广州地铁这么发达的地方算是有些欠缺
④密度大，住宅+公寓上万户。
⑤社区综合体量很大，加之商业带来的人流，会给后期物业管理造成很大压力。
总体来讲，项目的住宅无论从居住环境角度还是生活配建角度来看，都很适合居住，另外南沙自贸区的定位以及南沙客运港和邮轮母港的规划都能够进一步带动房价的上扬。公寓5米的层高，利用率很高，但是价格相对区域情况来讲不占优势，竞争力稍低。
