“国八条”、“国六条”、“国十五条” 具体内容分别是什么
“国六条”
针对近一个阶段以来，房价涨幅过高过快等问题，国务院常务会议强调，“进一步搞好房地产市场引导和调控，要坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。”在这样的指导方针中，虽对以前的调控有所传承，但更多的地方，体现了与过往不同的整治理念，而“国六条”相应措施的提出，更显示出政府准备把解决房地产中存在的问题，当作一项长期的工作来进行。
除了总的方针之外，国务院常务会议有针对性地提出了具体的措施：
(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
“国六条”重点目标
一、重手调节住房结构
在投资增长速度已经放慢的背景下，要控制房价是十分棘手的事情，调整住房结构就成为唯一的选择。
措施: 新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房比重必须达到70%以上。
二、严格地产信贷
在高地价和高房价的诱惑下，开发商千方百计地争取银行贷款囤积土地和房源
措施: 对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。
三、严打囤地、囤房
减少土地市场的囤积、投机行为，对稳定地价、房价具有积极意义。
措施: 满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权;对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价企业要加大整治查处力度。
“国八条”
07年3月26日，国务院高层已经发布了一份关于切实稳定住房价格的通知，这个通知共有八点意见，被称为旧“国八条”。4月27日国务院高层再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场即新“国八条”。
政策内容：旧“国八条”：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
新“国八条”：一、强化规划调控，改善商品房结构；二、加大土地供应调控力度，严格土地管理；三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；四、完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；六、加强金融监管；七、切实整顿和规范市场秩序；八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。
政策解读：旧“国八条”意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致———那就是稳住房价，新“国八条”条条捆住房价，条条抑制房价涨幅；旧“国八条”以通知的形式发出，是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，新“国八条”则是具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，并指出加大经济适用房的供应量，将直接平抑房价涨幅，对交易征税力度加大，可以减少投机，加大房地产信息披露，则防止开发商自己的炒作。
“国十五条”
一、切实调整住房供应结构
(一)制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市(包括县城，下同)人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设(规划)主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。
【点评】
这次国家九部门围绕调整住房供应结构、稳定住房价格出台了15条意见，其中第一条第二条，都体现了这次宏观调控整体的住房结构规划的调整方向。尤其是要求直辖市、计划单列市和省会城市要将住房建设规划报建设部备案，这一条就从源头上加强了对房地产市场的宏观调控。在接下来的数条意见中，分别就怎样加强经济适用房和廉租房的建设提出了不同的要求。
(二)明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
【点评】
在整个15条意见中，对于建筑面积的规定将对房地产开发商产生最长远的影响，但是也不排除大房型住宅将来由于稀缺反而价格上升的可能性。
要达到70%这一指标，对于大中城市而言，政府至少要建设超过50%的中低价商品房和经济适用房。不过这一政策短期内不会对上海产生太大的影响，因为一年半以内，上海还将有将近2000万平方米的中低价商品房和配套商品房将要出炉。
二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用
(三)调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。
【点评】
这条意见的效果将会马上在市场上体现出来。尤其在上海以外的城市，其二手房的成交量将和上海去年6月份一样面临再一次的低潮。相对而已，上海的二手房市场则不再会产生非常大的反应。
(四)严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
【点评】
房地产开发企业项目资本金比例必须达到35%以上，这是上一轮调控时就已经实行的政策。严格执行此项政策的城市，房地产开发企业应该已经过一次洗牌。例如上海，经过前两年严格执行这一政策，小开发商已基本退出市场，现在市场上留下的多是资质较好的大企业。商业银行不得接受空置3年以上的商品房作为贷款抵押物，这实际上是有意针对北京等地市场而设的。
(五)有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
【点评】
这一条主要是针对最近房价上涨过快的北京、深圳等地市场，不过，有可能抑制普通老百姓正常的购房需求。如果只有购买90平方米以下的自住房才可首付两成，那么打算买95、100平方米的这部分购房人群就会受影响。目前上海地区一般购买首套住房，只要不是豪华别墅，基本上都可获得八成比例的房贷。此项政策将有可能使打算购买超出90平方米但超出不多的人群需求下降。对真正的炒房者影响有限，提高首付成数只会使其在同样的资金条件下少炒几套房，最大的影响可能是打压了他们的心理预期。
(六)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
【点评】
更多中低价和中小套型住房的出现，将会导致将来的市场出现同一区域高档和中低价商品房共存局面。这一现象在香港就存在，而在内地城市，则会首先选择一些中心区域作为试点。这可能会对建设高档商品房的开发商造成一定压力，但同时也会促使开发商对于其所建楼盘提出更高的品质要求。此外，关于禁止别墅用地和严格限制低密度住宅的供应的必要性，国土资源部也再次加以重申。
(七)加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
【点评】
对闲置土地处置态度的严厉管制将会对开发商产生比较大的影响。然而，从以往来看，国家并没有大规模处置两年内没有开工的土地。所以这一措施是否能够达到预期目标，体现真正的效果，将主要取决于地方政府是否能够切实贯彻这一意见。同时，意见中对于开发建筑面积和投资额的最低成数规定，也有助于杜绝曾经在一些城市出现过的开发商投机现象。
三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度
(八)严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。
【点评】
所谓“被动性拆迁”指的是一些尚未完全老化需要重建的地块由于拆迁，而使其中住户产生新的住房要求的拆迁过程。这一拆迁将会加速新建商品房的需求量以及并非完全必要的商品房流转速度。而这一政策则需要地方政府加以落实。
四、进一步整顿和规范房地产市场秩序
(九)加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。
【点评】
本次意见尤其强调了监管力度，这将会对开发商造成比较大的影响。其中多次要求监察部门加强督察，表现了中央对于整顿房地产开发业务的决心和力度。
(十)切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。
【点评】
目前在买房卖房中，存在开发商在其中利用各种手段发布虚假信息以及恶意炒作的现象。去年上海市就处罚了不少违规行为，这些违规行为在将来会得到更加严厉的处置。
五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难
(十一)加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。
【点评】
廉租房将会长期成为住房制度建设的一个重要方面，而真正要扩大廉租住房制度的覆盖面，还需要各地政府的大力扶持，仅仅靠开发商的力量是不够的。意见还提到，地方政府要把“一定比例”的土地出让金用在廉租房建设上，但是并没有具体规定比例，有理由担心廉租房的建设无法达到与城市发展相匹配的规模。
(十二)规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。
【点评】
目前在国内一些地区，依然存在着高收入者购买经济适用房的现象。由于以前的福利分房和集资建房等制度，北京也存在着一些市场流通以外的住房。这次意见则对集资建房等提出更严格的要求，防止有人再钻政策空子。
(十三)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。
【点评】
这一意见主要是针对一些二级市场尚未完全打开的城市，上海并不存在这一问题。然而在北京以及一些其他城市，由于传统住房观念的影响，二级市场一直处于不够完善的状况，而这条政策正是为了完善整体的房地产市场。
六、完善房地产统计和信息披露制度
(十四)建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。
【点评】
信息对称，对房地产市场的健康发展作用重大。建立健全房地产发布渠道，是避免开发商发布虚假信息的重要手段和渠道，增加市场的透明度、促进房地产市场的健康发展。
(十五)坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃处理。
【点评】
如果说中国少数地方存在房产泡沫，媒体的推波助澜功不可没。媒体加强对房地产市场客观公正的报道，可以很大程度上促进中国房地产市场的健康发展。这表明，中央政府试图尽可能弱化行政干预。
我国关于跨境电子商务的政策规定有哪些?
在2008年全球金融危机的大背景下，加之人民币升值和劳动力成本持续上升的影响，我国传统的外贸行业遭受很大的打击，进出口增速明显下跌，很多外贸企业尤其是中小外贸企业纷纷倒闭，与此形成鲜明对比的是，跨境电子商务因为具备中间环节少、价格低廉和利润率高等优点还呈现出良好的发展势头。其中的原因分析如下：
传统外贸出口，一般包括“中国工厂-中国出口商-外国进口商-外国批发商-外国零售商-外国消费者”6个环节。这种模式下，外贸中的最大份额的利润被流通中介获得，例如，一个在义乌市场售价为1元的钥匙扣，出口到澳大利亚后的售价将达1澳元（约合5元人民币），其中的4元除去物流费用后都被中间商所得。引入跨境电子商务后，出口环节可以简化为“中国工厂-外国零售商-外国消费者或者进一步简化为“中国工厂-外国消费者” ，绕开很多外贸中间商，一方面出口商品的价格可以进一步下降，提高我国商品在国外市场的竞争力，另一方艾瑞统计数据显示，2012年中国跨境电商进出口交易额为2.3万亿元，同比增长32.0%，艾瑞预测，在全球电商快速发展和中国电商全球化的大趋势下，中国跨境电商交易规模将持续高速发展，电子商务在中国进出口贸易中的比重将会越来越大 [2]。
另外，我国政府非常重视跨境电子商务的发展，目前，除了第一批跨境电商试点城市上海、重庆、杭州、宁波、郑州5个城市之外，广州、深圳前海以及青岛也相继获批了跨境电子商务试点城市。2014年国家关于跨境电子商务的一系列措施将会逐步落地，今年会有更多条件合适的城市申请跨境电商试点。
虽然我国跨境电子商务发展呈现出非常好的形势，甚至有很人大胆预测，跨国贸易的电商巨头有可能在中国出现，但是我们要清楚意识到，我国跨境电子商务的发展还处于初级阶段，存在的问题还不少。
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国六条的区别
说到底还是应该关注制度建设，国六条的好处就是在三大政策工具上做了准确的界定。其一是土地政策。从马克思、李嘉图开始，就很清楚房价决定地价。原来因为没有政策限制，房地产商就要盖高档房，不然会亏本。这样，中低收入家庭自然就没有房住，这是政策的失误。这次明确规定70%的地要盖90平米以下的住宅，是对的，因为可以监管、实施，房价和地价就能一下子降下来，二季度房价肯定要明显下降。其二是货币金融政策，九部委《意见》的水平确实有所提高，其中之一就是首付问题的解决。要区别对待需求，设定首付20%的理论根据是保证房贷不良贷款率压到0.5%以下，提到30%也还可以斟酌。这样的货币金融政策是可行的，因为现在是国有银行为主，就是股份制银行也是国有股为主。所以，区分开投机需求和正常需求的政策又是一个进步。谢国忠：我觉得现在的政策方向是对的。对于自住的房子，首付可以少一点，但如果是投资或者投机用——二者实际是同义词——对银行风险就高了，首付就要增加，即使加到30%我觉得还是比较低的。对售房征收营业税是会一定程度上影响二手房市场。但是二手房地产市场的发展并不需要太强调。相比来说，二手市场不活跃，可能会降低一定的效益，但过于活跃，又引起泡沫，对老百姓影响更大。而且照目前的政策，刚开始二手市场不活跃，五年后就会活跃了，很多房子就能够交易了，这个代价也是有年限的，过一段时间会自己解决。我觉得很多措施都是对市场真正的需求有一定打击，比如通过首付挤压投机，但有的人有钱，就想买第二套房子，这并没错，但它和投机在政策上却没法区分；如果从增值税这方面下手，就有区别了，因为如果买第二套房子也是为了居住，他不会在乎在手里多呆几年的。《21世纪》：从“国八条”到“国六条”，房地产调控变化的主线是什么？谢国忠：房地产调控政策变化背后的主线实际上反映的是中国的政治制度。它是中央政府和地方政府之间利益不一致的角力结果。从政策上来考虑的话，地方政府官员奖惩制度应该有所变化，不能光用经济增长来衡量地方政府的政绩，要考虑平衡因素，怎么来具体的执行这是一个很重要的话题，中国如果这个制度不搞好，经济一定会出现很大的波动。《21世纪》：“国六条”出台之后，九部委根据其精神制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，如何评价将“稳定住房价格”提高到如此核心的地位？徐滇庆：刚才谈了“国六条”的进步之处，但是，这个九部委意见仍然还有几条尾巴，我把它叫做“阿Q的辫子”，房价岂是政府能限的？真正政策工具就是土地政策、货币金融政策和财税政策。这次财税政策有了一点点进步，但还不够。房价上升是整个大趋势，而不是政府能操作的，但房价指数肯定下降，因为内部结构发生了变化，而且中低收入者有了住房。彦文：如徐老师所讲，房价肯定是上涨的，任何研究房地产的理论，特别是价格分析都是这样描述价格的：先是一条上涨的直线，然后在这个价格区间波动，这是房地产产品和行业的特征。起码有两个依据可以支撑，一是该产品的不可替代性，住宅消费是不可能用其他消费代替的；二是房地产最主要的生产原料是土地资源，是不可再生的，是稀缺的。所以，房价整体上就是上涨，这个客观实际应该被承认。以前的调控更多聚焦在房价上，这次调控虽然没有这么说，但是我感觉是聚焦在解决中低收入人群住房这个问题上，最主要是让这些人买得起房，能改善居住条件。谢国忠：说到房价，只要不影响到一般居民居住，不影响到金融体系的安全，消费者愿意出自己的钱，高价去买个房子，这并不妨碍谁。但是如果高房价背后是借了大量银行贷款买房子，就是另外一回事了，毕竟政府方面还是要考虑银行体系的这个风险。另外，也不能把房子炒上去以后，让普通百姓住不起房子。现在也有人认为，政府对炒房者进行干预不对，说政府不应该干预市场，这种看法是错误的。金融投机影响是很大的，炒房对一般老百姓影响很大。而且中国土地是政府的，不是私人的，把房价炒上去，结果老百姓却买不起房子，这从政治上来说是一个非常不稳定的因素——它不像美国、日本，土地是私有的，而造房子本身不用多少钱，这就是为什么中国政府干预是必须的。《21世纪》：诸位认为，“国六条”及其后的相关政策，关键点是什么？彦文：从整体来讲，这次调控首先强调了一个前提，就是房地产业是支柱产业，要引导和促进房地产业的健康发展。我认为，这对政策的制定和下一步执行明确了很好的前提。从调控角度而言，最重要的就是政府要下大力去区分什么是中低收入者，明白重点要解决的对象是谁，然后怎样指向性很强地对他们的消费进行保护。如果政府没有能力区分低收入、中收入和根本买不起房子的人，那么这个政策的效率会下降，甚至对整个社会经济造成影响，还会使政府的财政收入下降。就此，我有三个观点。第一，不管采取什么形式，应该保障最低收入人群的住房问题，但现有的政策保障不了，原因之一是廉租房出不来；第二，中产阶级的消费应该保护，不能让房价涨得太高以至影响他们购买；第三，对高收入者而言，增加一些首付对其消费是没有限制的，而对中低收入者买房影响很大，所以对这个阶段的房价不会产生太大的影响。从开发商的角度来讲，其实我当时并不担心首付提高带来的问题，一是因为提高首付对高档房没有影响；二是因为中高端产品价格弹性很大。聚焦“90平米”《21世纪》：《意见》规定“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，对此，各界争论很多，诸位如何评价？谢国忠：限制中小型住房的配比，我觉得这个很重要，制止囤积房源、完善信息批量制度也很重要，总的来说，这一套措施比去年好很多。但是，这不一定容易操作。我觉得政策里面还有拐弯空间，能够对付政策的“对策”是有的，关键在地方政府是不是诚心。地方政府原来是希望价格高，它收入也高，但是如果中央把地方房地产状况与官员提升机会挂钩，这对一些地方官员会有触动作用。彦文：政府制定这个政策，从专家角度可以理解，但是操作层面很有问题。比如现在北京有2000多万平米已经批了规划，但是没办开工手续，这2000多万平米原来按计划是在未来三个月到六个月的时间推出，但如果按照现在这个细则操作，就要重新规划，那这批房子就要延期推出。政府管理部门的压力会非常大。其次，就是和《行政许可法》的对应问题。因为开发商买地是根据规划的，政府批准了开发商的规划，开发商再以此为依据推进整个后续建设。在这种情况下，由于政府出台了新政策，使得开发进度、价格都要产生变化。这给企业造成了损失，原因就在于政府审批的变化。我想这些具体问题还需要再仔细认真地斟酌。胡斌：我觉得政府应该去研究政策，如土地政策、税收政策和财政金融政策。而具体的“90平米”应该由市场决定，由开发商决定。因为中国绝大部分的开发商还是比较有责任感的，他会研究自己的产品、定位，把自己的投资收回来。而且对于一个房地产开发企业来说，追求利润也是他不断发展的一个原动力，他会提高他的核心竞争力。国六条最后一条说的靠虚假信息和非法的手段，这也是极个别的开发商影响了地产商的整体形象，不能认为绝大部分开发商都是不好的。财税是调剂社会贫富的最有力的办法。用财税政策来明确政府发展小户型、解决中低收入人群的住房需求的办法会更加有效，如：90平方米以下的商品房，缴纳契税很低，90-120平方米的商品房，缴纳契税较高，120-160平方米的商品房，缴纳契税更高，160平方米以上的商品房须交纳非常高的契税，这种强烈政策引导性，应会取得明显的调控作用。彦文：对。政府应该研究确定一个总体目标，而不要把这个总体目标微观化。“90平米”的问题，实际上政府很早就做过这方面类似的文件，比如说廉租房问题，经济适用房问题，实际上只要确定一个廉租房和经济适用房的比例就可以。比例确定以后，操作权就应该交给开发商，应该归当地政府自己做，因为各地区的情况不一样。“90平米”的规定存在很大问题，起码也得按照大的行政区划管理，而不是按照单个项目管理，就会好得多。王永红：我觉得《意见》中加大对闲置土地的处置力度比“90平米”这个政策有效得多。实际上“90平米”的规定就是一刀切，但是我们的观点是要横着切。比如说在北京顺义和朝阳区各建一个项目。朝阳区可以建70平米、90平米，但是顺义这么远的地方，人们肯定都愿意宽敞一点，要100多平米了。一个区域内固定30%的大户型、70%的小户型，可能会有问题。彦文：这种操作，在1990年代初期已经做过了。那个时候政策弹性是比较大的，1990年代初期之前规定所有建设小区里面要拿出10%-15%支持康居工程，政府以1500-1800块钱回购，后来没有办法施行。为什么？比如说5000块钱开发的房子，1500块钱买肯定不现实，再比如说昌平的房子卖几百块钱，按1500块钱回购也不行。戴庆：首先在科学严谨性与可操作性层面存在问题。按意见所言，90平米以下住宅开发建筑面积占70%以上。众所周知，即使是纯住宅项目，建筑面积也包括除地上住宅面积外、地下车库、人防、设备用房、配套与非配套公建面积，如此计算90平米以下的房子所占比例至少要达到80%或者90%以上，如此在户型、停车、配套设施来规划配比指标均需变更调整。尤其是对已完成规划审批项目规划设计修改工作量很大，对政府与开发商都有很大的压力，短期供应量出现问题，现在状况就很多，在等待细则中停止推进工作。政策调控的目标《21世纪》：从2003年地产调控以来，各政府部门不断有相关政策出台。您如何评价这些措施？您认为调控地产的政策目标应如何设定？戴庆：我们还是觉得在政策制定上存在严重的“一刀切”问题。有些武断地把不同层面、不同区域、不同发展阶段、不同体系的问题混在一起。设想，像北京、上海、广州这样城市的地产市场问题能不能采用二、三线不发达内地城市相同政策导向与执行方案？谢国忠：房地产调控可以考虑有两个目标，一个目标是保证一般居民住房需求，能够让他们买得起房子；第二是金融体系的安全，对房地产卷入风险要严格控制，不过当然，这种调控并不是为了打击房地产本身。现在中国资金过多，会引起泡沫，而暂时还没有办法解决。要让房地产市场有效运转，除非中国的资金过剩问题能得到妥善解决，但现在看，哪一天能解决并不知道，因为美国仍吵着要人民币升值，引起很多热钱朝中国流。李稻葵：我觉得房地产调控可能要问一个基本问题，就是政府到底要干什么，目标是什么。尽管这次调控没有明确告诉大家目标是什么，但比上一次有进步。我认为，政府调控的目标根本上有三个：第一，就是挤泡沫，这本身和控制价格是两个不同的概念。有些价格上涨，是可以由未来房租上升做支撑的，也可以由未来的消费者从拥有的房子里面得到的非金钱收益的贴现来支撑的。泡沫一旦形成、破灭，不仅对金融业、经济有影响，而且房地产商实际上是最大的受害者。房地产商在房子涨价时很神气，但真正的考验是当房子卖不出去的时候，看谁能熬得起。香港现在五大地产商，并不是一开始就是五家，开始多得很，是经过大浪淘沙剩下来的。现在中国老百姓手里的财富很大一部分集中在金融资产，在未来一定时间内，一部分老百姓把自己的金融资产转移到房地产是大势所趋，而这又在一定程度上支撑了房地产价格上涨。这种情况下，特别容易产生泡沫。所以，首要的就是挤泡沫。挤泡沫最重要的一个手段，并不是提高首付，不管长期房价怎样，提高首付实际上打击的是一般的买房人。挤泡沫也不是控制空置率，我也不认为财产税能够控制泡沫，财产税投机买房的人能花得起，毕竟他们是短期行为，短期内物业税不可能太高。还有，“对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，也不是最好的办法，因为营业税的税基不是投机者的受益额本身，而是销售全额，对于没有获得投机收入的人来说，他宁愿再等到4年以后再出手，这人为的减少了房地产的交易供给量，当然不合适。打击短期交易的最好的手段就是收增值税，它打击的是短期投机的要害之处，而且很容易操作。美国家庭第一套房子如果五年之内出卖，交易时超过规定的上限如25万以上的房价增值部分，就按个人收入收税，这是很厉害的。第二个目标是福利再分配。福利再分配在一定程度上讲是维护政治社会稳定的重要手段。中国现阶段公民消费的差距和福利差距集中反映在住房消费方面，因为一般公民在吃穿方面的差距并不大。如果由于收入与财富不均造成的住房面积和质量的差异，使得大部分公民强烈要求改变现有的分配制度，那么政府在房地产行业推行福利再分配的政策也无可厚非， 这超越了经济学分析的范畴，是政治和社会问题。关键是采用何种政策来实现这一目标。与福利再分配密切相关的另一个政治和社会问题就是如何让占据社会成员重要比重的中间阶层尽快地拥有自己的房子，而不是租房子，这样有利于政治和社会稳定。第三，尽管我觉得这个目标还比较模糊，但是也应该提出来，那就是中国人要改变自己的消费观念和消费方式。我个人预测未来将在中国形成若干个人口上亿的超级大城市带，像北京到天津、南京－上海－杭州、广州－深圳－香港等都有潜力成为这样的超级大城市带。在这种大城市带中，大家都满足于拥有自己的小天地，小房子不仅节约资源，而且可以做得特别精制，类似于日本和香港现代建筑设计，房地产调控的一个目标应该是引导未来地产消费模式，从而减少未来从粗放消费到精细消费模式转换的调整成本。
为什么要出台国六标准
1、对于汽车生产厂商来说，国六b的实施是一次大浪淘沙的竞争过程
国六B标准对汽车生产厂商的技术水平和生产工艺提出了更高的要求，需要加强技术研发和生产管理，以满足更为严格的排放标准。
相较于国六a，国六b对CO、THC、NOx等多种污染物排放要求限制更为严格。其中，国六 b 要求汽油车 CO 下降 29%，THC（碳氢化合物）下降 50%，NMHC（非甲烷总烃）下降 49%，NOx（氮氧化合物）降 42%，PM（悬浮颗粒物）下降 33%，排放限值要求全面看齐甚至超过国际标准。不仅如此，法规还新增了RDE测试，法规实施后销售的车型都需要按照RDE重新实验并申报公告，这对于改善空气质量与保护公众健康有重要意义，但也对主机厂以及供应商均提出了更高的要求。
事实上，从执行6-a开始，一线车企就已做好准备和标准升级，基本都跳过了6-a标准，直接按照6-b的标准打造车辆，车辆的申报信息也一步到位的达到了B阶段。自主品牌里诸如长安汽车、长城汽车、吉利汽车等一线品牌，合资品牌里的大众汽车、丰田汽车、别克汽车等一线品牌的车辆均已实现了b标准，提前实现标准既能打消用户的疑虑也能提升产品竞争力。
另一方面，国六b标准的实施也会加剧传统车企向新能源的转型，接下来，可能有更多的车企把研发转向新能源汽车方向，加速新能源汽车的发展，对于某些新能源品牌而言，这也是一场大洗牌。
总之，对于车企来说，国六b标准的执行其实是一次“人工造浪，大浪淘沙”！把有研发能力的企业推上更高的高度，以加速整个行业的技术进步，同时也会加速劣质企业的淘汰。
2、对于新车市场来说，国六b标准的实施不会带来大的价格影响
汽车市场三四月份的降价大战虽然有这次国六排放标准调整带来的影响，但影响不大，因为一些热门汽车品牌早已经储备或执行了b标准。
尽管中汽协宣称，截至2023年1月底，不满足RDE要求的库存车辆超过189万台，含已采购部件的库存超过200万台，但经过几个月促销后，目前库存实际已降至百万台以内。现在政策“给予半年销售过渡期”后，相当于给经销商和企业吃了一颗定心丸。这对于稳定当前经销商和企业心态，避免市场大起大落具有积极意义。
以后的新车市场降价肯定会长期存在，但也没有多大便宜可捡，因为好车不愁卖，能够有优惠促销的自然是不好卖的冷门车型，或者说存在一定短板的产品。
为什么要出台国六排放标准？
国六排放标准是对新车车辆排放性能的指标要求。相比于国五标准，国六标准对限制车辆尾气排放更加严格，对车辆尾气污染物的限值更低，因此能够更加保护环境。
对于个人购买车辆而言，国六排放标准的实施可能会对我们的购车决策产生一定的影响：
1. 购买成本：因为新的国六排放标准要求更为严格，相应地需要采用更先进的发动机技术和尾气处理技术，可能会导致汽车的生产成本增加，新车价格会受到一定的影响。
2. 二手车市场：实施国六排放标准后，原有的国五车型可能会逐渐减少，国六车型逐渐增加。现有的国五车型在未来也可能会逐渐降低价值。
3. 维护保养成本：相比于国五车型，采用更先进的发动机技术和尾气处理技术，国六车型更为精细和复杂。维修和更换部件也需要选用更先进的设备和工具，收费标准也可能会随之提高。
总的来说，国六排放标准的实施，对于购车者而言，可能会增加购车的成本，影响二手车市场，同时也可能会加大车辆的维护保养成本。但是，从环保角度来看，推行国六排放标准可以更好的保护环境，为我们的生态保护做出了贡献。
讨教下国六条国八条主要有哪些内容？
“国六条”针对近一个阶段以来，房价涨幅过高过快等问题，国务院常务会议强调，“进一步搞好房地产市场引导和调控，要坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。”在这样的指导方针中，虽对以前的调控有所传承，但更多的地方，体现了与过往不同的整治理念，而“国六条”相应措施的提出，更显示出政府准备把解决房地产中存在的问题，当作一项长期的工作来进行。除了总的方针之外，国务院常务会议有针对性地提出了具体的措施：
(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。“国八条”07年3月26日，国务院高层已经发布了一份关于切实稳定住房价格的通知，这个通知共有八点意见，被称为旧“国八条”。4月27日国务院高层再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场即新“国八条”。政策内容：旧“国八条”：
一、高度重视稳定住房价格；
二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；
三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通和经济住房土地供应，并督促建设；
四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；
五、正确引导居民合理消费需求；
六、全面监测房地产市场运行；
七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；
八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
什么是9070政策？
所谓“9070”，是指2006年为调控楼市过快上涨，政府出台“国六条”调控楼市，其中对新建住房结构比例做出的规定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。该9070政策的初衷在于支持刚需购房。据悉，早期执行时只规定90平方米以下住房面积在全市占到70%比重就行，后来又修改为每个地块90平方米以下住房面积都必须达到70%以上。北京长期执行9070政策2016年3月31日，北京市国土局挂出两宗昌平区南邵镇的宅地，挂牌文件中明确规定：“本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。”一时间业界惊呼：9070政策重出江湖。多位业内人士表示，与很多二三线城市不同，“9070政策”在北京市场上悄然退出并没有一个明确的时间节点或者政策文件。因此当它重新出现在3月31日昌平南邵地块的挂牌文件中时立即引发业内的广泛猜测。以上内容参考凤凰网-媒体：北京楼市或将长期执行9070政策
9070政策是什么意思？
所谓“9070”，是指2006年为调控楼市过快上涨，政府出台“国六条”调控楼市，其中对新建住房结构比例做出的规定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。该9070政策的初衷在于支持刚需购房。据悉，早期执行时只规定90平方米以下住房面积在全市占到70%比重就行，后来又修改为每个地块90平方米以下住房面积都必须达到70%以上。北京长期执行9070政策2016年3月31日，北京市国土局挂出两宗昌平区南邵镇的宅地，挂牌文件中明确规定：“本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。”一时间业界惊呼：9070政策重出江湖。多位业内人士表示，与很多二三线城市不同，“9070政策”在北京市场上悄然退出并没有一个明确的时间节点或者政策文件。因此当它重新出现在3月31日昌平南邵地块的挂牌文件中时立即引发业内的广泛猜测。以上内容参考凤凰网-媒体：北京楼市或将长期执行9070政策
“九龙治水”是什么意思？
“九龙治水”的意思原指多条龙治水，结果没有龙去管行云布雨之事，今意是指一件事多个人或多个部门管，结果一人一个意见，谁也管不好。九龙治水”的说法来自于最近国家九部委联合治理房地产市场出台的“国六条”，因为是九个部门联合出台的，因此被一些好事之人戏称为“九龙治水”。由于在实际管理过程中容易出现职责不清和权责不明的监管盲区，“九龙治水”模式曾受到公众诟病。为做好食品安全监督管理衔接，明确责任，方案提出，新组建的国家卫生和计划生育委员会负责食品安全风险评估和食品安全标准制定。扩展资料：1、中央出台了政策，即“九龙治水”的第一招，这一招只有两条，即：一、购房首付不低于30%；二、新房在五年内转手的，要征收全额营业税。2、对于“九龙治水”的作用，它的最终目的是让房地产市场健康稳定的发展、成长；因此，想象房价会因政策而下降是不现实的愿望。目前的“九龙治水”是采取了“堵”与“疏”相结合的方式，堵的是市场的漏洞，如炒房、违规套现等；疏的是真实的市场需求，是市场的走向和人们对居住的真实需求。参考资料：百度百科-九龙治水
什么是九龙治水？
“九龙治水”，顾名思义，即多条龙治水，结果没有龙去管行云布雨之事。发展到现代，则指的是一个事情由多个部门管理，但却因为意见不统一，最终无法将事情处理好。现用以形容各自为政的一种格局。扩展资料：九龙治水的传说很久很久以前，天上的玉皇大帝把呼风唤雨的差事交给一条龙来施行。这条龙一年三百六十五天要走遍天下四面八方，一天也不消闲。天下百姓为了犒劳它的功绩，每逢年节和丰收年景都要吹吹打打，抬着猪、羊、牛三牲到龙王庙里给它摆贡。这条龙虽然不辜负天下人的重托，日夜操劳，可还是达不到天下所有地方风调雨顺的目的和愿望。于是，它就返回天庭，向玉皇大帝启奏，请求多派几条龙为天下百姓呼风唤雨，造福人间。玉帝准了它的奏请，传下旨意，封它为头龙，并派遣了八条巨龙和它一起下凡，司天下耕耘播雨之事，于是九条巨龙浩浩荡荡向人间飞去。天下百姓闻讯，齐声欢呼，九州方圆三百座龙王庙摆下了无数好酒好菜，九条龙高兴得手舞足蹈。它们大吃二喝，直到酒足饭饱，烂醉如泥。这时，只见九条龙同时跃入天空，它们兴风作浪，顷刻之间，雷电交加，瓢泼大雨顷刻而下，于是天下河水猛涨，冲堤冲坝，洪水泛滥吞没了无数良田和村庄，淹没了无数善良百姓。九条龙玩耍兴尽，便一齐进深山睡了大觉。谁知大雨过后，正是庄稼要雨季节，却一连几个月不下雨，田地干旱，河床卷泥，庄稼枯黄。百姓见状怨声载道，哀呼：“一龙治水风调雨顺享太平，九龙治水天旱干雨涝不均匀。”当头龙一觉醒来，看见此情此景，方知大事不好，可新来八条龙互相推靠谁也不愿意行动。无可奈何，头龙只好自己播云下雨，可节令已过，误了大事。这一下，可惹了天下百姓，一齐向苍天怒吼，吼声如天崩地裂，惊动了天庭。玉皇大帝拨开云头往下一看，原来如此，于是传旨令天兵天将擂动天鼓，把九条龙召回天宫。九条龙上殿后，有的还在打瞌睡。玉帝怒斥道：“大胆苍龙，玩忽职守，惹怒天下百姓，扰乱了天廷的安宁，念尔等是初犯，权且饶过这一次。”然后，把九条龙分开到了东、南、西、北，东南、东北、西南、西北八方，并让头龙封守中方，监视八方，以后，再有不勤于职守者，定斩不饶。从此，天下按春、夏、秋、冬循环不已，这就是九龙壁上雕刻的“九龙戏水图”的原意。只见那九条龙张牙舞爪，腾云驾雾，盘曲回绕，搏浪戏珠，大有欲上青天之势。参考资料：百度百科-九龙治水
宏观调控对房地产的影响【宏观调控政策对房地产市场影响因素评析】
宏观调控政策对房地产市场影响因素评析
湖南志成房地产评估有限公司 袁彩云 徐志革 刘惠
摘 要：众所周知，当前我国在房地产业快速发展的同时, 也带来了一系列的社会与经济问题，特别是近几年的国家若干次宏观调控未取得预期效果，给社会大众和城市经济良性健康发展造成了一些负面的不利于和谐协调发展的影响。在分析国家宏观政策下房地产市场状况，剖析产生问题的原因，提出房地产宏观调控后房地产市场发展建议。 关键词：房地产 宏观调控 房地产市场
近年来，房地产在城市甚至国家经济中的地位迅速提升，成为了城市整体经济和国家宏观经济发展的支柱。但是我们可以看到，房地产市场在如此短时间的迅猛发展也带来了很多的问题，如由于发展不成熟而引起房价、地价的飞涨，在通货膨胀的经济形势下对国民经济将是很不利的影响。由于房地产本身的特性，房地产市场不可能绝对通过市场化进行生产交换来实现完全竞争，政府更不可能完全放开对这种生存必需品市场的监控，而全部依赖市场机制进行调节。由此，为促进房地产业持续稳定的健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，国务院及有关部委针对近年来房地产业发展中存在的问题，出台了一系列政策来引导和调控房地产市场，以保证房地产市场持续、健康、稳步发展。本文主要通过调查及分析房地产宏观调控下房地产市场状况，总结房地产发展与宏观调控存在相关问题，并进一步研究房地产宏观调控和房地产市场健康发展完善措施，其研究对未来房地产宏观调控及经济结构的调整具有一定的现实意义。
一、近年来房地产宏观调控下房地产市场状况
房地产市场在经历了2008年量价齐跌的寒冬之后，我国为应对全球金融危机对国家经济带来的重创，对宏观经济调控政策作出了重大调整，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，采取灵活审慎的宏观经济政策，稳定出口、刺激需求进以稳定经济目标同时继续稳固房地产行业在国民经济中的主体地位。
2009年由于08年下半年奥运和国际金融危机后开始的房地产市场回调，受此影响，08年下半年到今年年初，房地产市场出现量价齐跌的局面。相比而言，2009年上半年3-6月，国内一二线重点城市，如北京、深圳、天津、重庆等地的住宅成交面积和成交量同比增长了一倍以上，市场基本恢复到了2007年上半年的水平。拿一个风向标来说，2009年1-6月份，北京楼市的成交量基本上达到了2008年全年的总和这个水平，6月的新房售价也比08年最低时上涨了30%左右，达到了15051元/㎡, 大致接近了07年平均价格的峰值。
2009年初，中央开始大力扶持房地产行业，旨在通过房地产的快速发展来带动其上下游产业发展，从而使国民经济快速回稳，尽早走出金融危机的阴霾，恢复国民对未来经济向好的信心。2009年初开始，国家就通过了下调固定资本金比例，执行房贷优惠政策等减轻建房、购房的负担，各地地方政府也出台了许多符合本地域情况的优惠条款。多重政策效应累积起来，抑制了一年的需求突然得到释放，房地产行业迅速崛起。然而，让人始料未及的是房产的崛起带来了房价的快速上涨，高房价引发了新的民生问题，这种迅猛的上涨势头给2010年的楼市调控埋下伏笔。2010年1月7日，国务院出台了“国十一条”，4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》；9月29日，发布了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。9月29日新政之后，深圳率先出台限购令细则；10月7日，上海再出限购一套房细则，国庆后第一周，杭州、南京、宁波、福州等地也纷纷出台本地住房限购政策。目前，全国已有35个城市出台限购政策。2010年金融政策仍是延续09年实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。我国人民银行年内六次上调存款准备金率，四季度两次加息。一方面收紧信贷，控制市场流动性过剩，合理抑制通胀；另一方面提高贷款成本，加大居民还贷压力，配合楼市调控。要求首套房贷款首付比例不得低于30%；二套房除了有新的认定标准之外，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的
1.1倍；三套房已经全部停贷。
2010年出台的房地产调控措施被称为“史上最严厉”，从1月份开始，中央连续三次出台政策对房地产进行调控，政策手段从传统的税收、金融到增加住房保障等，甚至部分城市还实行了限售政策。但遗憾的是，“史上最严厉”的房
地产调控并没有控制住房价。尽管楼市交易量出现了波动，但总体价格并没有出现下跌，部分城市的价格竟然创新高。
我们可以看出，房地产市场经过2010年宏观调控之后，全国房地产投资额在固定资产投资额中的比重上升了，反映出房地产宏观调控未能达到预期的水平，虽然有减缓房地产的发展速度，但是抑制房价等目标还是未能实现。
二、宏观调控政策对房地产市场影响难以达到预期的原因
事实表明，年初以来出台的一系列房地产调控政策并没有扭转楼市价格上涨的预期。通过在分析宏观调控后房地产市场状况，总结出房地产市场宏观调控难以达到预期的原因：
（一）楼价下跌是暂时的，上涨是大趋势的惯性
政府为了保持经济的快速增长，不会让房地产出现深度调整。正因为如此，房地产调控的效果必然越来越差。国际大背景下，我国房地产宏观调控存在很大很大的难度。2010年初以来，正当我国进行楼市调控的同时，欧美国家不断传出不好的经济数据和负面的经济信息。西方国家集体陷入通货紧缩的泥潭必然选择低利率的政策不变，受此影响，全球资本纷纷寻找高回报的投资场所，包括我国在内的亚洲国家和地区成为这些资本的理想栖息地。老百姓对货币贬值的担忧越来越强烈，结果使资金可能重新选择楼市。11月份人民银行的问卷调查表明，选择买房的比例快速增加，通胀预期对楼市的刺激作用已经充分显露。可见，房地产调控的确是任重而道远。
（二）政策执行中发生了一些偏差
由于经济社会形势的快速变化，政府在制定房地产宏观调控政策时，决策还存在着一些误区。客观上导致调控政策并没有达到预想的效果，城市土地价格持续攀升，房价偏高的问题也没有得到真正解决，房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。
房地产开发商、各省级及以下政府对中央政府的宏观调控政策实行“上有政策，下有对策”, 采用各种方式钻政策的空子，使中央政府的宏观调控政策大打折扣，这对新政的实施是很不利的。
（三）体制问题制约地方政府落实住房调控政策的积极性
一是GDP 是考核地方政绩的主要指标，房地产业投资速度和房价涨幅回落直接影响地方经济。二是土地收入是地方政府可取得的主要财政收入，限地价将影响地方收入。三是落实中低价住房和完善住房保障制度的资金来源不明确，需要地方政府自己筹钱，几个因素都直接影响地方利益。
（四）投资收益低影响开发商建设中低档住房的积极性
中低档住房是在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，进行招标，是在一定行政限制下的市场化行为。开发商追求的是投资收益，其结果一是在满足开发商收益的条件下竞出的房价可能偏高(广州已有先例) ，二是因预期收益低开发商不积极参与。
（五）住房保障制度不完善
一是住房保障体系不健全。政府承担为低收入人群解决居住问题责任不明确，缺乏法律与制度保障。二是部分城市还没有建立廉租制度，经济适用房制度尚需进一步改进，住房保障体系的覆盖面太小。三是住房保障制度不落实。大多数城市没有明确的管理机构，资金来源缺乏制度化，没有建立最低收入居民家庭档案和申请、审批制度。
（六）缺乏住房信息、档案等基础制度建设
利用税收、信贷等经济手段抑制投资需求、外资炒房等调控措施，因为没有建立实名制的住房档案而难以精确实施，降低调控效率。同时通过实施不动产税的方式来优化存量房源配置较好的政策建议，也因此难以实现。
（七）市场化手段实施力度不够
政府对房地产的调控，使用行政手段较多。对于解决实际问题的效果不明显，甚至造成多种弊端。伴随着房地产市场发展、过热而产生的调控政策，在具体调控思路、方式、政策内容上，存在着较多问题：主要为住房供给与需求层次不匹配，市场化手段使用不够，可能加大了市场和经济波动，忽视了房地产市场运行的内在规律，过于担心资产价格泡沫破裂的危害等。
（八）政府政策透明度不高
广大群众对房地产政策普遍缺乏系统性的认识和了解，对政策实施的具体过程及相关事项的信息获取度有待进一步提高，所以导致在各地方实施政策时，发生群众与地方政府的纠纷。
三、宏观调控政策下加强房地产市场管理措施
房地产市场是一个特殊的市场，它与城市经济是息息相关的，因此，国家对房地产市场的宏观调控应该建立在长效机制的基础上，不能只看短期效应；应注重政策的差异化，根据不同地方经济发展状况，制定差异化的政策，并使政策真正落实到位并发挥作用；要加强宏观调控的合力效应，注意部门和政策的协调。
（一）加强政策舆论导向，完善信息披露制度
政府要加强政策舆论导向，引导消费者树立合理的住房消费观念；进一步完善房地产市场的信息披露制度，建设信息透明化的房地产市场；改善地方政府的绩效考核体系，提高地方政府落实宏观调控政策的积极性；针对不同的对象，实施有差别的调控政策，避免“一刀切”。
（二）从宏观、微观管理掌握房价调控主导权
房价调控必须突破政府只管宏观、不敢深入微观的市场经济管理思维定式，只有把微观管好，管到位，才能把增加住房供给、抑制不合理需求的调控目标落到实处，政府才能掌握房价调控主导权。政府只有掌握房价调控主导权，才能切实解决宏观调控房价目标被房地产公司的反向操作所消化的现象，才能有效削弱房地产商影响房价的能力。
（三）调控宜优先使用市场化手段
除了流动性必要的总量控制，抑制高房价的根本举措在于规范房地产市场交易秩序，改进供给制度。如科学制定住房供给规划，根据市场需求增加住宅土地供应，规范房地产供给环节税费，适当提高住房容积率，降低住房交易成本以提高房地产市场运行效率，帮助居民满足合法、合理的居住需求。
（四）加强政府制度监督与宣传工作
加强政府制度监督政策，严格把握好各项政策到各层机构的实施情况，确保政策不变成一纸空文，落到实处，并起到相应的效果。
做好政策宣传工作，实行政策透明化，加强群众监督，发动群众的力量，引导群众了解政策的制定以及实行的步骤，认真听取群众对政策实行的意见和建议，充分了解各界对政策的反响，确保政策最大、最好的效果发挥出来。
（五）加大对经济房、保障性住房的建设和管理
加大对经济房、保障性住房的建设和管理，完善“两房”制度，确保完成进度。在全面建设小康社会中，关键在于面向城镇弱势群体，建设、供应社会保障性住房，再土地一级市场，优先供应经济适用房、普通商品房建设用地，保障源头供给；同时限制高档住宅用地，实行源头紧缩。
四、结束语
房地产业的兴衰直接表现为房价的涨跌，而房价的涨跌对政治、经济及社会民生方面的影响是非常大的，也正从这些影响中能发现研究房地产宏观调控是非常必要的。把当前国家对房地产宏观调控拼图上的各项政策严格、坚决、持久地执行下去，不因经济形势和房地产市场波动而左右摇摆，那么房地产市场将迎来春天，我国城市经济也将更加健康的发展。
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房地产宏观调控政策有哪些 -法律知识
法律分析:
暂停发放第三套房贷:各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。推进房产税改革试点:我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。部分城市限购房套数:房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款。
法律依据:
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第一条 为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条 国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
