司法考试物权法讲义：地役权效力
地役权设立以地役权合同生效为要件，如果地役权人或者供役地权利人要求登记的，可以向登记机构申请，办理地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
物权法实行登记对抗主义。所谓登记对抗主义，主要指不登记不得对抗不知道也不应知道土地设有地役权而买受了该土地的第三人。
例如，公司甲与学校乙相邻，甲为了防止乙今后建造高楼挡住自己的观景视野，就以每年向乙支付5万元补偿费为对价，与乙约定：乙在20年内不得在校址兴建高层建筑。合同签订后，双方没有办理地役权登记。一年后学校乙迁址，将房屋全部转让给房地产商丙，但乙未向丙提及自己与甲之间的约定。丙购得该学校后就建起了高层住宅。甲要求丙立即停止兴建，遭到丙的拒绝后，甲便向法院提起诉讼。按照本条规定，法院不能支持甲的主张，因为本案中甲乙双方虽然订立了地役权合同，但没有登记，乙转让土地又没有告知丙该土地上设有地役权，因此，丙的合法权益应受保护，房地产开发公司甲只能基于合同，要求学校乙承担违约责任，而无权要求房地产商丙停止兴建高楼和承担侵权责任。
因此，为了更好地维护自己地役权，地役权进行登记。
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地役权—司考真题答案解析
A.2013年2月，甲公司对乙公司的B地块享有地役权
B.2013年4月，丙公司对乙公司的B地块享有地役权
C.2013年6月，甲公司对丁公司的B地块享有地役权
D.2013年6月，丙公司对丁公司的B地块享有地役权
【正确答案】AB
【答案解析】本题考核地役权。
选项A正确。2013年2月，甲、乙公司通过约定，甲公司可以在乙公司的B地块上修路，甲公司获得地役权。
选项B正确。《物权法》第164条规定，地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。第166条规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。据此可知，2013年4月，甲公司将A地块过户给丙公司，地役权作为从权利，随土地使用权转让而转让，转让后丙公司对乙公司的B地块享有地役权。
选项C错误。2013年4月，甲公司已经将其A地块转让给丙公司，因此，自2013年4月以后甲公司不再对B地块（无论该地块属于谁所有）享有地役权。
选项D错误。《物权法》第158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。本案中，地役权并未登记，因此不得对抗善意第三人丁，故丙公司不得对善意的丁公司享有地役权。
【提示】部分老师认为此题司法部给的答案有问题，认为对《物权法》第158条的规定，应这样理解：虽未登记，但地役权本身仍然是存在的，并不因供役地主体发生变化而直接消灭，只是丙不能向丁主张地役权而已。故本题的正确答案应该是ABD.
